C'est quoi une caution de location ?

Vous avez trouvé un logement et le propriétaire exige une caution, autrement dit un garant ? Qu’est-ce qu’une caution ? Le cautionnement permet au bailleur de se protéger contre les impayés éventuels, en faisant intervenir une tierce personne pour régler votre loyer et vos charges en cas de défaillance de votre part.  Ces quelques informations vous permettront d’y voir plus clair, notamment sur les différents types de cautions.

Qu'est-ce qu'une caution et à quoi sert-elle ?

Caution : définition

La caution est le terme utilisé pour désigner une personne (ou un organisme) qui se porte garant pour payer les dettes locatives du locataire ou du colocataire en cas d’impayé. Cet engagement prend la forme d’un document écrit, appelé acte de cautionnement, valable pendant toute la durée du bail (ou selon les conditions précises stipulées dans le contrat). Le cautionnement est un contrat accessoire qui se rattache au contrat principal établi entre le débiteur et le créancier.

Une caution peut être une personne physique (un membre de la famille ou un proche dont les revenus sont réguliers) ou une personne morale (entreprise, banque, association…).

À quoi sert une caution ?

Ce contrat, signé par les deux parties, est une garantie pour le propriétaire d’être réglé des dettes de loyer et de charges, mais aussi des éventuels intérêts dus par le locataire pour un paiement tardif et des frais de remise en état du logement en cas de dégradation. Son objectif est donc de garantir la réalisation des obligations du débiteur prévues dans le contrat principal.

Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?

Il ne faut pas confondre la caution et le dépôt de garantie, somme d’argent versée par le locataire au début du bail. Le montant du dépôt de garantie est restitué au locataire en fin de bail, après l’état des lieux de sortie et la déduction des dettes locatives éventuelles.

Son objectif est de pallier les défaillances du locataire, et il n’est obligatoire que s’il est prévu dans le contrat de location.  Des organismes peuvent se substituer au locataire pour payer le dépôt de garantie : avance Loca-Pass ou FSL (Fonds de solidarité pour le logement).

À SAVOIR : le dépôt de garantie ne constitue en aucun cas une avance de loyer, et ne peut pas remplacer le dernier mois de loyer. Si, en tant que locataire, vous refusez de régler votre dernier loyer, vous risquez de recevoir un commandement de payer et de vous voir imposer une saisie de vos meubles.

Les différents types de caution

La réponse à la question « c’est quoi une caution ? » implique plusieurs réponses. Le droit relatif au contrat de location prévoit en effet deux types de cautionnements : la caution simple et la caution solidaire.

Qu’est-ce qu’une caution simple ?

Dans une caution simple, le propriétaire est tenu de faire appel d’abord au locataire, avant de solliciter le garant si le locataire est insolvable. Un commandement de payer rédigé par un huissier de justice est d’abord envoyé au locataire, avec copie au garant. Le propriétaire ne fera appel à ce dernier que si cette démarche préalable n’aboutit pas.

Le garant bénéficie du bénéfice de discussion, qui lui permet de refuser de payer les dettes du locataire tant que la procédure de recours n’a pas été effectuée. Si le locataire a plusieurs cautions simples, chaque garant n’assumera que la part pour laquelle il s’est engagé (ce qu’on appelle le bénéfice de division).

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

La différence avec la caution simple, c’est que le bailleur peut s’adresser directement au garant sans passer par le locataire, que celui-ci soit en capacité ou non de régler sa dette, et avant même d’engager des poursuites.

Le débiteur et le garant étant liés par le principe de solidarité, le garant est obligé de régler les dettes dès le premier impayé et ne peut pas opposer le bénéfice de discussion ni le bénéfice de division. Ainsi, même s’il existe plusieurs cautions solidaires, le bailleur peut exiger le règlement par une seule des cautions.

En matière civile, la solidarité ne se présume pas, et le Code civil exige qu’elle soit stipulée expressément. En matière commerciale, au contraire, elle est d’emblée présumée entre commerçants.

La caution solidaire est très peu utilisée pour un crédit immobilier. On optera plutôt pour un cautionnement mutuel (système de garantie de prêt basé sur une mutualisation des risques et géré par une société spécialisée) ou pour une caution « mutuelle fonctionnaire » (très avantageuse, puisqu’elle garantit parfois gratuitement un prêt).

Dans le cadre d’une colocation, la caution de solidarité est spécifique. Le bail relatif aux colocations comporte en général une clause de solidarité entre les colocataires. La loi ALUR a affiné la réglementation en précisant que la solidarité entre l’un des colocataires et son garant prend fin à la date d’effet du congé délivré, et dès lors qu’un nouveau colocataire est stipulé dans le bail (ou, à défaut, dans un délai de 6 mois après la date d’effet du congé).

La résiliation d’une caution solidaire est possible (par lettre recommandée) si aucune date limite n’est fixée dans l’acte de caution. Si celui-ci mentionne une durée d’engagement (bail de 3 ans par exemple), le garant est engagé jusqu’au terme. 

À SAVOIR : dans tous les cas, c’est le propriétaire bailleur qui choisira le type de caution souhaité, et il optera souvent pour la caution solidaire, plus protectrice en cas d’impayé.

Qu'est-ce qu’une caution personnelle ?

Tout dirigeant d’une entreprise ayant recours à un emprunt bancaire professionnel est tenu de se porter caution personnelle, et cet engagement peut aussi impliquer son conjoint. Ces cautions spécifiques concernent notamment les candidats à la création d’entreprise.

Les banques imposent le plus souvent cette garantie pour se protéger contre un risque d’impayé. Si le principe est difficilement négociable, il est cependant possible (et souhaitable) de négocier le montant garanti, qui doit être proportionné aux ressources de l’emprunteur. Certains dispositifs peuvent se porter caution à la place de l’entrepreneur. C’est le cas de BPI France et sa « garantie caution » (50 ou 60 % du montant du crédit) ou de France-Active (jusqu’à 80 % du total emprunté).

Étudiants : quelle caution choisir ?

Si vous êtes à la recherche d’un logement étudiant, une caution vous sera très probablement demandée, vu que vous n’avez pas (ou peu) de revenus. Une caution par vos proches est la solution la plus simple, pour peu que vos garants disposent de revenus stables. Pour les bailleurs et les agences, c’est un avantage certain, et ils privilégieront inévitablement les dossiers les plus sécurisants pour eux.

Si vous n’avez pas de garant, rassurez-vous, rien n’est perdu ! Il existe d’autres solutions, telles que la garantie Visale. Ce dispositif, mis en place par l’État et géré par l’organisme Action Logement, peut se porter garant pour vous et couvrir les loyers et charges pendant 36 mois en cas de difficultés. Pour y avoir droit, vous devez avoir entre 18 et 30 ans (ou être salarié de + de 30 ans, mais sous conditions), et votre loyer (charges comprises) ne doit pas excéder 600 € (800 € en Île-de-France). Pour faire la demande, il suffit de créer un compte sur le site www.visale.fr. Le dispositif CLÉ du Crous est une autre option : renseignez-vous auprès de votre Crous de référence.

Vous pouvez aussi solliciter un prêt étudiant sans garant auprès d’une banque. La caution bancaire consiste à demander à un établissement financier de se porter garant pour votre logement. Pour en bénéficier, il faut disposer de ressources suffisantes, et des frais de gestion seront prélevés.