Bail de colocation : types et obligations légales

La colocation est une solution de logement de plus en plus prisée, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Comprendre les spécificités du bail de colocation est essentiel pour s’assurer que la vie en communauté se déroule dans les meilleures conditions. Ce guide détaillé vous fournira toutes les informations nécessaires sur les règles, les types de baux et les obligations légales associées à la colocation depuis la loi Alur.

Qu’est-ce qu’un bail de colocation ?

Le bail de colocation est un contrat de location qui lie un ou plusieurs locataires (les colocataires) à un bailleur. Ce document officiel décrit en détail les droits et obligations de chaque partie notamment en ce qui concerne :

• La durée du bail,
• Le montant et la répartition du loyer,
• Le dépôt de garantie,
• Le délais de préavis, 
• Les conditions de résidence,
• Les modalités de réparation et d’entretien du logement,
• Etc. 

Il existe 2 types de baux de colocation :

• Le bail individuel
• Le bail collectif ou unique

Bon à savoir : être un couple marié ou pacsé au moment de la signature du bail ne constitue pas une colocation.

Le bail individuel de colocation

Le bail individuel signifie que chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire. Ce type de contrat permet à chaque locataire de gérer son engagement et ses responsabilités de manière autonome.

Responsabilité des colocataires

Le bail individuel stipule généralement que la responsabilité du locataire se limite à son propre engagement, sans être affectée par les éventuels manquements des autres colocataires. Ce contrat offre une sécurité juridique aux locataires, car elle prévoit clairement les obligations de chacun.  

Par exemple, en cas d'impayé du loyer par un des colocataires, les autres ne sont pas légalement responsables de combler le manque, à moins que le contrat ne contienne une clause de solidarité.

Résiliation du bail de colocation individuel

Dans le cas d’un bail individuel, chaque colocataire peut résilier son bail selon les termes de son contrat et son délai de préavis. Un colocataire peut donc déménager sans que cela affecte directement les contrats des autres.

Le bail collectif de colocation

Le bail collectif est un contrat unique signé par tous les colocataires, qui partagent ainsi les responsabilités et les obligations envers le bailleur.

Responsabilité des colocataires

Dans le cadre d’un bail unique, tous les colocataires sont responsables du paiement de la totalité des sommes du loyer et des charges. Chaque colocataire est donc tenu de s’assurer que le loyer total est payé au propriétaire, indépendamment de la part individuelle de chacun. Si un colocataire ne paye pas, les autres doivent couvrir sa part.

Résiliation du bail de colocation collectif

La résiliation d’un bail collectif de colocation peut se révéler complexe, car elle doit être convenue par tous les colocataires. Si un colocataire souhaite quitter la colocation, il ne peut pas simplement résilier sa part du bail. Il doit trouver un remplaçant acceptable pour les autres colocataires et le bailleur. Autrement, tous les colocataires doivent se mettre d’accord pour résilier le bail ensemble.

Quel type de bail privilégier ?

Le choix entre un bail individuel et un bail collectif dépend du point de vue. Le bail individuel offre plus de protection individuelle aux locataires, tandis que le bail collectif est plus simple à gérer et plus sécuritaire pour le propriétaire.

Les étudiants devraient privilégier la recherche de colocation avec un bail individuel pour se prémunir de tout risque financier en cas d'impayés de l'un des colocataires. Même si cela représente une gestion plus complexe pour le propriétaire, trouver des locataires est bien plus facile lorsqu’un bail individuel est proposé.

Comment rédiger un contrat de bail en colocation ?

Rédiger un contrat de bail en colocation nécessite de définir clairement les obligations et les droits de chaque partie. Il est conseillé de faire appel à un professionnel ou de consulter des modèles disponibles en ligne. Ils doivent être adaptés aux spécificités de la colocation et inclure toutes les clauses nécessaires pour protéger les droits de toutes les parties.

Mentions obligatoires d’un bail de colocation 

Un bail de colocation, qu’il soit individuel ou collectif, doit comporter certaines mentions obligatoires (loi Alur):

• Identité du bailleur,
• Nom des colocataires et leur part dans le bail,
• Description détaillée du logement et de ses équipements,
• Surface habitable du logement, des parties privatives et des espaces communs, 
• Montant et répartition du loyer, modalités de paiement et de révision annuelle,
• Dépôt de garantie s’il est requis,
• Durée du bail et les conditions de sa reconduction,
• Notice informative décrivant les droits et obligations des parties,
• Montant des charges locatives et leur régularisation annuelle,
• Clauses de solidarité, si applicable, qui lie les colocataires pour le paiement du loyer,
• Attestation d’assurance contre les risques locatifs,
• État des lieux d’entrée et de sortie.
• Clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas son loyer.

Mentions facultatives

Bien que facultatives, les éléments suivants peuvent être ajouté au document pour prévenir les malentendus :

• Procédures pour le remplacement d’un colocataire,
• Modalités de résiliation anticipée du bail par les colocataires,
• Obligations de maintenance quotidienne,

Règles du bail de colocation

Il est essentiel de comprendre les règles essentielles du bail de colocation avant de le rédiger ou de le signer. La plupart sont soumises à la loi Alur comme pour les locations classiques.

Surface et usage

Dans un bail individuel, il est nécessaire de spécifier la chambre attribuée à l’usage exclusif du colocataire ainsi que les pièces communes (cuisine, salle de bains, etc.) disponibles pour tous les colocataires.

État des lieux

Un état des lieux détaillé doit être réalisé à l’entrée et à la sortie pour éviter tout conflit sur l’état du logement. Il doit être signé par le locataire et le propriétaire en cas de contrat individuel. Si le bail est collectif, l’état des lieux doit se faire en présence de tous les locataires.

Durée du bail

La durée standard du bail de colocation est de 3 ans pour un bailleur privé et 6 ans si le bailleur est une société. Mais :

• Dans le cas d’un contrat individuel, le propriétaire peut moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire.
• Pour un contrat de location collectif, la durée de bail est commune.

Dépôt de garantie

Chaque colocataire est tenu de fournir un dépôt de garantie souvent équivalent à un mois de loyer hors charges. Le montant doit être stipulé sur le bail :

• Dans le cas d’un bail individuel, une quote-part est calculée pour chaque individu.
• Dans le cas d’un bail collectif, le montant de la caution est commun.

Le dépôt de garantie doit être remboursé à la fin du bail. Dans le cas d’un bail commun, si l’un des colocataires souhaite partir, il devra demander le remboursement de sa quote-part à son remplaçant ou à ses anciens colocataires. Le propriétaire n’est tenu de rendre la caution que lors du départ de tous les occupants et de la fin du bail pour tous.

Caution

Le propriétaire peut demander à chaque locataire de fournir une caution, c’est-à-dire une personne se portant garante. C’est souvent le cas pour les colocations étudiantes. Le garant est responsable du loyer et des charges si le signataire du bail qu’il cautionne ne peut assurer les paiements. L’étendue de sa responsabilité doit être précisée sur l'acte de cautionnement.  

Clause de solidarité

Pour se protéger des risques d’impayés, le propriétaire peut inclure une clause de solidarité. Souvent incluse dans les baux collectifs, elle stipule que chaque colocataire est responsable du paiement complet du loyer et des charges en cas de défaillance des autres.

Il est important de préciser que la personne « caution » est aussi, dans ce cas, responsable du paiement de la totalité des sommes du loyer et des charges en cas d’impayés. Pensez aux conséquences de cette clause avant de vous engager. 

Charges collectives

Les charges locatives doivent être partagées équitablement entre les colocataires. Le propriétaire doit préciser si les charges sont incluses sous forme de :

• Forfait de charges : les locataires payent un montant fixe mensuel en plus du loyer, sans ajustement ultérieur.
• Provision sur charges avec régularisation annuelle : les locataires versent une somme mensuelle estimée. Si les charges réelles excèdent cette provision à la fin de l’année, les locataires doivent payer la différence. Si elles sont inférieures, le propriétaire rembourse l’excédent.

Préavis

La résiliation d’un bail de colocation doit respecter un délais de préavis de :

• 3 mois pour un bail non meublé ou 1 mois en zone non tendue,
• 1 mois pour un logement meublé.

Avenant au bail

Le propriétaire doit donner son accord pour tout nouveau colocataire. Ce changement doit être formalisé par un avenant au bail original. Le document doit préciser l’identité et les coordonnées du nouveau colocataire. Il sera exigé pour toute demande d’aide au logement.

Spécificités du bail de colocation meublé

Dans un bail de colocation meublé, le logement est fourni avec tous les équipements essentiels : compris meubles, appareils électroménagers, ustensiles de cuisine, etc. Ce type de bail est d’une durée d’un an, renouvelable. Les locataires bénéficient d’un préavis réduit à 1 mois pour quitter le logement.

Bien comprendre les règles d'un bail de colocation est essentiel pour garantir une expérience positive pour tous. Choisir le type de bail approprié et s’assurer que toutes les dispositions légales sont respectées permettront de minimiser les risques et de profiter pleinement de votre  colocation étudiante.

Les réponses à vos questions sur la colocation

Colocation : comment ça marche ?

Dans une colocation, plusieurs personnes partagent un logement pour réduire les coûts. Les colocataires partagent les frais de loyer, les charges locatives et souvent aussi les dépenses courantes.

Quel type de bail pour une colocation ?

Il existe deux types principaux de baux pour une colocation : le bail individuel, où chaque colocataire signe un contrat séparé avec le propriétaire, et le bail collectif, où tous les colocataires signent un contrat unique ensemble.

Quelles sont les conditions d’une colocation ?

Les conditions d’une colocation incluent la définition des espaces communs et privés, le partage des frais de loyer et des charges locatives, les règles de vie commune, et les conditions de départ et d’arrivée de nouveaux colocataires. Il est aussi courant d’inclure une clause de solidarité dans les baux collectifs, qui lie financièrement les locataires entre eux.

Peut-on faire une colocation dans un T2 ?

Oui, il est possible de faire une colocation dans un logement de type T2, si chaque colocataire doit avoir une partie privative d’une surface minimale de 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m³.